서울 월세 150만원 뚫었다더니, 전세 1억 월세로 결국 이렇더라

 

요즘 부동산 뉴스만 보면 다들 전세를 빼고 월세로 돌린다는 이야기뿐입니다. 전세 구하기가 하늘의 별 따기라는 말, 과장이 아니었습니다.

 

실제로 서울 아파트 임대차 거래는 벌써 7개월째 월세 거래가 전세 거래보다 많습니다. 올해 1월부터 7월까지 전국 아파트 임대차 거래 중 월세 비중이 52.4퍼센트를 기록했다는 국토교통부 자료도 나왔습니다.

 

게다가 서울 주택 평균 월세는 이번에 사상 처음 150만원을 넘어섰습니다. 전세 매물이 줄고 전셋값까지 오르면서, 어쩔 수 없이 월세나 반전세로 돌아서는 세입자가 계속 늘어나는 흐름입니다.

 

전세 1억을 월세로 돌리면 1년에 100만원을 더 낸다

 

전세를 월세로 바꾸면 진짜 얼마나 더 낼까

 

국회 국토교통위원회 소속 강대식 의원이 국회입법조사처에 의뢰해 분석한 자료를 보면, 전세 보증금 1억원을 월세로 돌릴 경우 세입자는 연간 100만원가량을 더 부담하는 것으로 나타났습니다. 목돈으로 맡겨두던 보증금이 매달 빠져나가는 현금으로 바뀌니, 체감하는 부담이 훨씬 크게 느껴질 수밖에 없습니다.

 

입법조사처는 이런 전세의 월세화가 계속되면 세입자가 매달 임대료를 내는 구조로 완전히 전환되면서, 실질 소득이 줄어들고 목돈을 모아 내 집을 마련하는 시기도 늦어질 수 있다고 분석했습니다. 단순히 '월세가 조금 더 비싸다'는 문제가 아니라 자산 형성 자체가 늦춰진다는 이야기입니다.

 

 

전월세 환산, 계산법이 이렇게 간단합니다

 

전세를 월세로, 혹은 월세를 전세로 환산할 때 쓰는 기준이 바로 전월세 전환율입니다. 계산 방식은 생각보다 단순합니다. (전세보증금 - 월세보증금) 곱하기 전월세 전환율을 12개월로 나누면 한 달 월세가 나옵니다.

 

예를 들어 전세 3억원짜리 집을 보증금 1억원에 월세로 돌린다면, 남은 2억원에 전환율을 곱하고 12로 나누는 방식입니다. 지역마다, 계약 시점마다 전환율이 조금씩 달라서 같은 보증금이어도 실제 월세는 집마다 차이가 날 수 있습니다.

 

참고로 계약갱신 시 적용되는 법정 전환율은 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더하는 방식으로 상한이 정해져 있습니다. 신규 계약은 이 상한 규정이 적용되지 않다 보니, 집주인이 부르는 전환율이 시세보다 높게 형성되는 경우도 적지 않습니다.

 

 

왜 다들 전세를 빼고 월세로 돌릴까

 

집주인 입장에서는 보유세 부담이 커지면서 목돈보다 매달 들어오는 현금 흐름을 선호하게 됐습니다. 여기에 토지거래허가구역 확대 지정 이후 전월세 매물이 줄어든 부작용도 겹쳤다는 분석이 나옵니다.

 

부동산 전문가 20명을 대상으로 한 설문에서는 전원이 수도권 월세가 더 오를 것이라 답했고, 이 가운데 13명은 2퍼센트 이상 오를 것으로 내다봤습니다. 전세의 월세화 역시 더 빨라질 것이라는 데 전문가 의견이 거의 일치했습니다.

 

실거주 의무 유예 같은 임시방편으로는 근본적인 매물 부족을 해결하기 어렵다는 지적도 나옵니다. 결국 세입자 입장에서는 당분간 월세 부담이 줄어들 여지가 크지 않다는 뜻이기도 합니다.

 

 

월세 냈으면 환급금 신청, 이렇게 합니다

 

월세를 내고 있다면 연말정산에서 월세 세액공제를 챙기는 게 첫걸음입니다. 무주택 세대주이면서 일정 소득 요건을 충족하면 낸 월세의 일부를 세액에서 직접 공제받을 수 있습니다.

 

전세자금대출을 받아 이자를 내고 있다면 원리금 상환액에 대한 소득공제도 놓치지 말아야 합니다. 이건 세액에서 바로 빼주는 방식이 아니라 과세표준이 되는 소득 자체를 줄여주는 방식이라 공제 구조가 조금 다릅니다.

 

만약 공제 시기를 놓쳤거나 지난 몇 년간 신청을 못 했다면 포기할 필요 없습니다. 국세청 홈택스나 관할 세무서를 통해 경정청구를 하면 그동안 더 냈던 세금을 뒤늦게 돌려받을 수 있습니다. 신청은 국세청 홈페이지에서 직접 하거나 세무서를 방문하는 방법 모두 가능합니다.

 

 

내 전월세, 지금 적정한지 확인하는 법

 

계약 전이라면 한국부동산원이 운영하는 부동산테크나 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 평형의 최근 거래 내역을 먼저 확인하는 게 순서입니다. 전세와 월세 가격을 동시에 비교해보면 지금 제안받은 조건이 시세보다 비싼 건 아닌지 감이 옵니다.

 

실제로 지난달 서울 소형 주거를 구하려면 보증금 1000만원 기준으로 환산 월세가 약 83만원 수준이었다는 조사 결과도 있었습니다. 지역과 평형에 따라 환산 월세 차이가 크기 때문에, 계약 도장을 찍기 전에 꼭 한 번은 비교해보는 걸 추천합니다.

 

 

앞으로 전월세 시장, 좋아질까

 

정부는 2030년까지 공적주택 119만가구를 공급하겠다는 계획을 내놨습니다. 건설임대와 매입임대, 전세형 임대까지 유형을 나눠 공급해 전월세 시장 안정에 도움을 주겠다는 구상입니다.

 

다만 당장 올해 4분기부터 내년 말까지 입주 가능한 물량은 전국 15만가구 수준이라, 지금 당장 매물 부족이 해소되기는 쉽지 않아 보입니다. 온라인 커뮤니티에서는 '전세 매물 씨가 말랐다', '이러다 다 월세로 바뀌는 거 아니냐'는 걱정 섞인 반응이 이어지고 있습니다. 반면 일부에서는 목돈 부담이 줄어드는 월세가 오히려 낫다는 의견도 나오면서 반응이 엇갈리는 모습입니다.

 

 

결국 지금 상황에서 세입자가 할 수 있는 건 두 가지입니다. 전월세 전환율로 실제 부담을 미리 계산해보는 것, 그리고 월세 세액공제와 소득공제를 하나도 놓치지 않고 챙기는 것입니다. 작은 계산 하나가 1년에 100만원 이상의 차이를 만들 수 있다는 걸 기억해두면 좋겠습니다.

 

 

전세의 월세화, 여러분은 어떻게 겪고 계신가요? 댓글로 의견 남겨주세요.