지적측량 경계측량과 분할측량의 모든것

땅의 경계를 확인하거나 나누는 작업은 집을 짓거나 토지를 매매할 때 정말 중요한 과정이죠! 단어가 비슷해서 헷갈리기 쉽지만, 경계복원측량(경계측량)과 분할측량은 목적과 결과물에서 확실한 차이가 있습니다.

쉽게 이해하실 수 있도록 핵심적인 차이점을 정리해 드릴게요, Finders입니다.

1. 한눈에 보는 핵심 차이점

구분경계복원측량 (경계측량)분할측량

한 줄 요약	"내 땅의 원래 테두리가 어디지?" 찾는 것	"이 땅을 두 개로 쪼개야겠다!" 할 때 하는 것
목적	지적도상의 경계를 실제 땅 위에 표시	1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누기 위함
지적공부 변경	면적이나 경계의 변동 없음 (그대로 유지)	토지대장과 지적도의 경계와 면적이 바뀜 (신규 등록)
주요 상황	담장 설치, 건축 시 이웃과의 분쟁 방지	땅의 일부를 매매하거나 상속, 증여할 때

 

2. 상세 비교

 

🔍 경계복원측량 (경계측량)

이미 서류(지적도, 임야도)에 등록된 경계점을 실제 지형 위에 그대로 찾아내는 작업입니다.

• 언제 하나요? 건물이나 담장을 지으려는데 이웃집 땅을 침범할까 봐 걱정될 때, 혹은 이웃과 땅 경계 문제로 다툼이 있을 때 주로 신청합니다.
• 특징: 측량을 한다고 해서 국가 서류(지적공부)의 면적이나 모양이 바뀌지 않습니다. 말 그대로 원래 지정된 위치에 빨간색 경계점 표지(말뚝)를 박아 눈으로 확인시켜 주는 역할만 합니다.

✂️ 분할측량

지적도에 등록된 하나의 땅(1필지)을 두 개 이상의 독립된 땅으로 나누기 위해 실시하는 측량입니다.

• 언제 하나요? 커다란 땅을 반으로 쪼개서 일부만 남에게 팔고 싶을 때, 혹은 형제끼리 땅을 나누어 상속받을 때 신청합니다.
• 특징: 측량 결과에 따라 지적도상의 선이 새로 그어지고, 토지대장의 면적도 각각 나누어 변경됩니다. 즉, 국가 서류가 실제로 업데이트됩니다. 분할측량 후에는 구청에 가서 '토지분할신청'을 하는 후속 절차가 필요합니다.

💡 요약하자면! "내 땅의 진짜 테두리를 확인하고 싶다"면 경계측량, "내 땅을 쪼개서 새 장부를 만들고 싶다"면 분할측량을 선택하시면 됩니다. 둘 다 국토교통부 산하의 한국국토정보공사(LX) 또는 지적측량업자를 통해 신청할 수 있습니다.

 

 

1. 지적공사 = 한국국토정보공사 (LX)

과거에 우리가 흔히 불렀던 '대한지적공사'가 2015년에 공식 명칭을 '한국국토정보공사(LX)'로 변경한 것입니다.

따라서 지금은 '지적공사'라는 법인명은 존재하지 않으며, 모두 LX(한국국토정보공사)로 통일되었습니다.

• 성격: 정부(국토교통부) 산하의 공공기관(공기업)입니다.
• 역할: 국가의 지적 업무를 대행하며, 전국적인 조직망을 가지고 가장 공신력 있게 지적측량(경계측량, 분할측량 등)을 수행합니다.

2. LX공사와 지적측량업자의 관계: '공공' vs '민간'

이 둘의 관계는 한마디로 "공기업과 민간 업체의 경쟁 및 업무 분담 관계"라고 볼 수 있습니다. 원래 지적측량은 국가 공기업인 대한지적공사(현 LX)가 독점하다시피 해왔으나, 시장 개방을 통해 민간 '지적측량업자'도 참여할 수 있게 되었습니다.

다만, 민간 업체가 모든 측량을 다 할 수 있는 것은 아니며 법적으로 영역이 나누어져 있습니다.

구분	한국국토정보공사 (LX)	지적측량업자 (민간)
형태	국가 공공기관 (공기업)	민간 등록 법인 / 개인 사업자
수행 가능 업무	모든 지적측량 가능 (일반 경계측량, 분할측량, 등록전환 등 포함)	지적확정측량 중심 (도시개발사업, 택지개발 등 대규모 개발 지역)

💡 개인이 신청할 때 알아두어야 할 점

일반 개인이 집을 짓거나 땅을 분할하기 위해 신청하는 일반적인 '경계복원측량'이나 '분할측량'은 여전히 공기업인 LX(한국국토정보공사)가 대부분 전담하여 처리하고 있습니다.

반면 민간 '지적측량업자'는 신도시 개발이나 산업단지 조성 같은 큰 규모의 사업(지적확정측량) 위주로 활동하는 경우가 많습니다. 따라서 일반적인 토지 관련 측량이 필요하실 때는 인터넷 '지적측량바로처리센터'를 통해 LX공사에 신청하시는 것이 가장 간편하고 확실합니다.

 

분할측량이란

토지를 나누는 분할측량은 행정적인 서류 변경(토지이동)이 동반되기 때문에, 단순히 땅의 경계만 확인하는 경계측량보다 절차가 다소 복잡합니다.

질문하신 신청 주체와 측량 이후 반드시 해야 하는 후속 조치를 명확하게 정리해 드리겠습니다.

1. 한국국토정보공사(LX) 신청의 주체

 

분할측량을 신청할 수 있는 권한을 가진 사람은 법적으로 정해져 있습니다.

• 토지 소유자 (원칙): 해당 땅의 등기부등본상 소유자(땅주인)가 신청하는 것이 원칙입니다.
• 이해관계인: 소유자의 상속인이나, 법원의 판결을 받은 채권자 등 정당한 법적 이해관계가 있는 사람도 신청할 수 있습니다.
• 대리인: 만약 소유자가 직접 신청하기 어렵다면, 대리인(가족, 법무사, 토목설계사 등)이 토지 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 지참하여 대신 신청할 수 있습니다.
• 사업 시행자: 도시개발사업 등 법적 사업이 진행되는 경우 해당 사업 시행자가 신청하기도 합니다.

💡 참고 (사전 단계): 요즘은 무분별한 토지 쪼개기(기획부동산 등)를 막기 위해, 측량을 신청하기 전에 관할 시·군·구청으로부터 **'개발행위허가(토지분할허가)'**를 먼저 받아야 하는 경우가 대부분입니다. 허가증을 첨부해야 LX공사에서 측량을 접수해 줍니다.

2. 분할측량 이후의 후속 조치 (가장 중요)

많은 분이 "LX공사에서 나와서 땅에 빨간 말뚝 박고 측량 끝났으니 다 되었다"고 생각하시지만, 실제 서류상으로 땅이 나누어지려면 반드시 아래의 후속 조치를 직접 진행하셔야 합니다.

측량이 끝나면 LX공사로부터 '지적측량성과도(측량 결과 서류)'를 받게 되며, 이를 가지고 다음 단계를 밟아야 합니다.

① 지적소관청에 '토지분할신청' (60일 이내)

측량성과도를 들고 땅이 소재한 관할 시·군·구청(민원실 또는 지적과/토지정보과)에 방문하여 '토지분할신청서'를 제출해야 합니다.

• 기한: 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 바뀌어 분할하는 경우, 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 의무적으로 신청해야 합니다.
• 결과: 이 신청이 수리되면 구청에서 지적도와 토지대장을 업데이트합니다. 이때 비로소 기존의 번지수(지번) 외에 새로운 번지수(예: 100번지 → 100번지와 100-1번지)가 부여되고 면적이 각각 쪼개져 등록됩니다.

② 등기소에 '토지분할등기' 신청

구청에서 토지대장과 지적도를 바꾸어주었더라도, 법원의 '부동산 등기부등본'은 자동으로 바뀌지 않습니다.

• 조치: 새로 바뀐 토지대장 등본을 발급받아 관할 법원 등기소에 가거나 대리인(법무사)을 통해 토지분할등기(표시변경등기)를 신청해야 합니다.
• 결과: 등기부등본까지 완벽하게 두 개로 쪼개져야 비로소 땅을 각각 따로 매매하거나 상속, 담보대출 설정 등을 할 수 있는 완벽한 상태가 됩니다.

3. 한 줄 요약 프로세스

[시·군·구청] 개발행위(분할)허가 받기 ➔ [LX공사] 분할측량 신청 및 실시 ➔ [시·군·구청] 토지분할신청 (지적도·토지대장 분리) ➔ [등기소] 분할등기 신청 (등기부등본 분리) ➔ 최종 완료

측량은 전체 과정의 중간 단계일 뿐이므로, 반드시 구청(토지분할신청) ➔ 등기소(분할등기)로 이어지는 후속 행정 절차를 마무리하셔야 땅이 온전히 나누어집니다.

 

 

토지 분할 절차에 들어가는 비용은 크게 1) LX공사 측량비용, 2) 구청 공과금, 3) 법무사 대행료 및 등기 비용으로 나뉩니다.

각 항목이 어떤 기준으로 산정되는지 알기 쉽게 정리해 드릴게요.

1. LX 지적측량 비용 (국가 고시 단가)

분할측량 비용은 LX(한국국토정보공사)에서 임의로 정하는 것이 아니라, 국토교통부에서 매년 고시하는 기준에 따라 기계적으로 계산됩니다. 아래 3가지 요소에 따라 금액이 달라집니다.

• 토지의 개별공시지가: 땅값이 비쌀수록 측량 수수료도 높아집니다.
• 분할 후 필지 수: 땅을 2개로 쪼개느냐, 3개로 쪼개느냐에 따라 단가가 누적됩니다.
• 면적 및 지역(시/군/구): 도시 지역(수치 측량)이냐 농어촌 지역(도해 측량)이냐에 따라 기본 단가와 가산 계수가 달라집니다.

💡 대략적인 비용 수준 일반적인 지방의 소규모 토지(공시지가가 낮고 2필지로 분할)라면 약 40만 원 ~ 70만 원 선에서 시작하지만, 서울 등 수도권이나 공시지가가 높은 도심 지역, 면적이 큰 토지는 100만 원~200만 원 이상 나오기도 합니다. 정확한 금액은 LX '지적측량바로처리센터' 홈페이지에서 지번만 입력하면 가견적을 바로 뽑아볼 수 있습니다.

2. 구청 후속 절차 비용 (공과금)

측량 후 구청에 '토지분할신청'을 할 때 소액의 공과금이 발생합니다.

• 지적공부 정리 수수료: 분할되어 새로 생기는 필지당 1,400원입니다. (예: 1필지를 2개로 쪼개면 새로 생긴 1필지 값인 1,400원 납부)

3. 법무사 수수료 및 등기 비용

구청에서 대장이 바뀌면 마지막으로 등기부등본을 쪼개는 '부동산 표시변경(분할) 등기'를 해야 합니다. 이 단계는 셀프로 하기도 하지만 법무사에게 맡길 경우의 비용 구조입니다.

① 국가에 내는 세금 및 공과금 (실비)

• 등록면허세: 분할 후 새로 생긴 필지당 6,000원
• 지방교육세: 등록면허세의 20%인 1,200원
• 등기신청수수료(증지대): 필지당 서면 신청 시 3,000원 (전자 신청 시 1,000원)

즉, 순수 세금과 공과금은 필지당 1만 원 안팎으로 매우 저렴합니다. 매매처럼 집값의 몇 %씩 내는 취득세가 아니기 때문입니다.

② 법무사 보수 (대행료)

법무사 협회의 '법무사 보수기준'에 따릅니다. 토지 분할 등기는 '부동산 표시변경'에 해당하여 기본 보수가 높지 않은 편입니다.

• 기본 보수: 약 4만 원 ~ 8만 원 선
• 기타 비용: 서류 작성 대행료, 등기소 제출 대행(여비), 부가가치세 등이 추가됩니다.
• 최종 법무사 비용: 보통 다 포함해서 총 15만 원 ~ 25만 원 내외의 견적서가 나오게 됩니다.

📌 총요약: 땅 하나를 둘로 쪼갤 때 드는 비용 (2필지 분할 기준)

1. 측량 비용 (LX공사): 약 50만 원 ~ 150만 원 (공시지가 및 면적에 따라 차이 큼)
2. 구청 수수료: 1,400원
3. 등기 세금 (공과금): 약 10,200원
4. 법무사 수수료: 약 15만 원 ~ 25만 원

💡 Finders님을 위한 팁: 등기부등본을 바꾸는 '토지 표시변경등기'는 매매나 증여등기에 비해 서류가 아주 간단합니다. 구청에서 발급받은 '토지대장'과 신분증, 도장을 들고 등기소에 방문하시면 법무사 비용(약 20만 원)을 아끼고 셀프로도 충분히 처리하실 수 있는 수준입니다!

 

 

정리요약

1단계: 출발점 (경계측량 vs 분할측량의 차이)

• 작년 12월 (경계복원측량 완료): "내 땅의 원래 테두리가 어디까지인가?"를 확인하기 위해 빨간 말뚝을 박는 측량을 진행하셨습니다. 이 단계에서는 장부(지적도, 토지대장)상의 변화가 전혀 없었습니다.
• 현재 시점 (분할측량 필요): 이제 땅의 일부를 매도하기 위해, 하나의 땅을 두 개 이상으로 쪼개는 '분할측량'이 필요한 상황입니다. 이 작업은 국가 서류를 실제로 바꾸는 행정 절차가 동반됩니다.

2단계: 비용 검토 (감면 혜택 가능 여부)

• LX공사 약관 확인 결과: 12개월 이내 재의뢰 감면(50~90% 할인)이나 패키지 할인(30%) 규정을 검토했습니다.
• 결론: 아쉽게도 '분할측량'은 약관상 재의뢰 감면 대상 종목(경계복원·등록전환·지적현황)에 포함되지 않고, 작년과 지금은 동시 신청(패키지)이 아니므로 원칙적으로 감면을 받기는 어렵습니다. 다만, 기존 측량 기준점 활용 여부를 LX 지사에 마지막으로 전화 확인(1588-7704)해 볼 가치는 있습니다.

3단계: 실행 주체와 업무 대행 관계

• 신청 주체: 땅의 서류를 바꾸는 작업이므로 등기부등본상 토지 소유자인 Finders님이 주체가 되어 신청하셔야 합니다. (대리인 위임 가능)
• 수행 기관: 과거 '대한지적공사'에서 이름이 바뀐 공공기관 '한국국토정보공사(LX)'에 신청하시면 됩니다. (민간 '지적측량업자'는 주로 대규모 신도시 개발을 전담하므로, 개인 분할측량은 공기업인 LX가 정답입니다.)

4단계: 분할측량 이후 필수 후속 조치 및 최종 비용

측량 후 빨간 말뚝만 박았다고 끝나는 것이 아니라, 서류상으로 완전히 쪼개기 위한 후속 행정 절차를 직접 밟으셔야 합니다.

[LX공사 측량] ➔ [시·군·구청] 토지분할신청 ➔ [법원 등기소] 토지분할등기
(약 50~150만 원)       (필지당 1,400원)         (세금 약 1만 원 + 법무사 15~25만 원)

1. 지적소관청(구청) 방문: LX에서 준 측량성과도를 들고 60일 이내에 구청에 가셔서 '토지분할신청'을 해야 지적도와 토지대장이 두 개로 갈라집니다.
2. 법원 등기소 방문: 마지막으로 등기부등본까지 쪼개야 매매가 가능합니다. 이때 법무사를 쓰면 약 15~25만 원이 들지만, 세금(등록면허세 등)은 1만 원 안팎으로 매우 저렴하고 서류가 간단하여 Finders님이 셀프 등기로 비용을 아끼시는 것을 추천해 드렸습니다.

💡 최종 요약 작년에 하신 경계측량 덕분에 땅의 테두리는 정확히 아셨으니, 이제 ① 구청 허가 및 LX 분할측량 신청 ➔ ② 구청 토지분할신청 ➔ ③ 등기소 분할등기(셀프 추천) 순서로 차근차근 매도 준비를 완성하시면 됩니다!

반응형

 

출처: https://sunnyonul.tistory.com/entry/LX-한국국토정보공사의-지적측량-경계측량과-분할측량의-모든것 [파인더스 경제인사이트:티스토리]